注册 登录  
 加关注
   显示下一条  |  关闭
温馨提示!由于新浪微博认证机制调整,您的新浪微博帐号绑定已过期,请重新绑定!立即重新绑定新浪微博》  |  关闭

春江的博客

临渊羡鱼不如退而结网

 
 
 

日志

 
 

高考复习之:房产税能抑制房价吗?  

2010-11-08 12:03:35|  分类: 复习迎考 |  标签: |举报 |字号 订阅

  下载LOFTER 我的照片书  |

背景:9月底,为防止房价进一步过快上涨,中央政府在今年四月的楼市调控政策之后再次重拳出击,陆续出台楼市第二轮调控政策。业内专家对房产税出台时间的预计也由“论年数”转为“论月数”,房产税的开征似乎成为必然。据报道,上海、深圳房产税的试点方案已经获批,税率为0.3%-0.4%。但是对于房产税一直存在着两种不同的声音。房产税开征是否符合法理?征收标准和人群如何界定?市价如何评估?房产税能否真正起到降房价的作用?目前开征房产税是否已经具备了充分条件?

 

房产税和物业税:物业税又称财产税或地产税,主要是针对土地、房屋等不动产,要求其承租人或所有者每年都要缴纳一定税款,而应缴纳的税值会随着不动产市场价值的升高而提高。比如说公路、地铁等开通后,沿线的房产价格就会随之提高,相应地,物业税也要提高。从理论上说,物业税是一种财产税,是针对国民的财产所征收的一种税收。

房产税是以房屋为征税对象,按房屋的计税余值或租金收入为计税依据,向产权所有人征收的一种财产税。现行的房产税是第二步利改税以后开征的,1986915,国务院正式发布了《中华人民共和国房产税暂行条例》,从当年101日开始实施。房产税的特点:1、房产税属于财产税中的个别财产税,其征税对象只是房屋;2、征收范围限于城镇的经营性房屋;3、区别房屋的经营使用方式规定征税办法,对于只用的按房产计税余值征收,对于出租、出典的房屋按租金收入征税。

 

难点:早在19869月,国务院就发布了《房产税暂行条例》,但一搁20多年。

难题之一:是向所有住房征收还是向一部分住房征收?按照财政部、国家税务总局有关负责人的最新表态,征收房产税的对象是所有个人住房。但是,目前的市场调控是为了遏制房价过快上涨的势头,为了让中低收入者买得起房,这说明调控的主要方向是打击炒房的市场投机势力,自住型消费仍得到政策的支持。如果向所有个人住房征收房产税,那实际上把那些为还房贷而节衣缩食的“房奴”一起作为打击对象了。但是,如果实行差别化税收,只向拥有三套房甚至更多房源的业主开征,在确定征收对象上显然存在非常大的难度,这也是政府准备一刀切征收房产税的一个重要原因。

难题之二:以什么样的基准来计算税率?国务院《房产税暂行条例》规定依照房产原值一次减除10%30%后的余额计算缴税额,税率为1.2%;房产出租的,以房产租金收入为计税依据,税率为12%。今天如果依然按此规定来实施,那就根本达不到打击炒家的目的。现在流行的说法是按现行评估价来计算税收,但是,在缺乏诚信的现实环境中,公正、独立的评估机构到哪里去寻找?虽然政府可以凭借行政权力推进评估,但其后果是政府从此将为房价背上沉重的背书负担。而且,为了维持从这个市场中得到高额税收,政府势将更积极地推高房价。

难题之三:房产税真的能遏制房价吗?通常情况下,税收确实能够对交易价格产生影响,特别是对处于保有阶段的房产开征税收后,会降低业主继续保有房屋的愿望。但是,要实现这个目标必须有一个前提条件,这就是商品房的供求基本平衡,甚至供大于求,其实在这种情况下即使不收税,房价也会出现下跌。然而,我国房地产市场的情况显然并非如此,以城市化带动的对商品房的刚性需求日趋旺盛,而由于可供房地产开发的土地增量有限,这决定了商品房市场的供求关系不可能因为增加税收而得到改变,卖方、出租方完全可以把税收成本转嫁给买方、租赁方,这反而可能推动房价进一步上升。

 

正方----征收房产税是遏制房价上涨的有力手段

房产税是不动产保有环节上使用权持有人所需缴纳的法定税负。征收房产税的目的是减少需求,从而达到降低房价的目的。

1.可以增加住房市场上中小户型的需求比例,有利于集约利用土地。房产税是按房产价值(可能是原值也可能是评估值)为税基征收的,大户型税基必然高征收的税也多,从而引导居民购买中小户型的住房。

2.减少已建成房屋的空置率,提高社会中不动产资源配置的效率。征房产税后房屋价格高了,购房人自然就会不买或少买,需求下降,价格自然下降。同时还可以迫使那些持有多套住房的人“吐出”一部分房子,扩大住房供应,抑制房价上涨。美国土地面积比我们多很多,因征收房地产税,美国中产阶级有两套房子的非常少。世界上空置率最高的是澳大利亚,因为他们不征收房地产税,全世界人都到那里买房子。

3.促使不动产投资、投机行为收敛。房地产价格上涨,很大一部分是投机性或者投资性买房引起的,这种人为制造“繁荣”景象,炒房、囤房现象非常严重,城市房屋的空置率高,许多房子不仅没有消化到众多无房户头上,反而陆续囤积到了一些房产的大户手里。开征房产税虽然在保有环节征税不能解决全部问题,但将增加炒房者的持有成本,会增加炒房人的风险预期,一旦这种预期增加,他们的行为就会有所收敛。

4.促进房地产业长期健康发展。现在的做法是把70年的土地使用税费,通过土地出让金的方式一次性被政府收取了。房地产税的实施是与国外接轨,即谁买了房谁交税,也就是将现在一次性交改为在70年中每年来交,而不用类似于现在的一次性交掉70年的费。这对于下的房价而言,无疑可能造成大幅度的下降,对于投资和消费都是很好的消息(这个观点是从降低土地出让金的角度说的,可能政府不会这么干)。

5.减少地方政府对土地出让金的依赖。目前我国大部分地方政府财源比较拮据,主要依靠“土地财政”维系繁荣甚至生存,这是造成房价不断上涨的根源。如果允许地方政府征收房地产或者物业税,就可以给地方政府增加一部分财政收入,不需要把更多的财政收入仰赖出售土地或者是制造房地产的繁荣。

总之,开征房产税能够对房屋需求结构调整起到关键作用,进而对遏制高房价产生直接作用。房价或许能够回归到本来面目。

 

反方----房产税岂能抑制房价

房产税何以能够抑制房价上涨?通常的解释是,有了房产税,持有第二套房产的成本将大大增加,也会导致准备购买第二套房产的投机者踯躅不前,并使已经拥有第二套房子的业主加快抛售。这无疑相当于增加了供应,减少了需求,房子必然会降价。从表面上来看,这个道理似乎无懈可击,但却经不起逻辑推敲。

1.房产税与影响房价的根本因素无关。一项商品价格的涨跌到底取决于什么因素?从经济学的角度看,只有两个根本因素:一是供求关系;二是货币供应。首先它肯定不会影响货币供应,因为能够影响货币供应的其实只有货币政策。

那么,房产税能够改变整个商品房市场的供求关系吗?整个商品房市场由三个部分组成,即新房、二手房和出租房。开征房产税后,短期内由于需求减少供应增加或许有效果,但长期未必有效。因为当房产税使人们不敢轻易拥有多套住房之后,出租房的市场房源将会大大减少,出租房价格必将大幅攀升,原指望开征房产税来减少需求和增加供应,但最终却会因为出租房市场的变化,又带来了需求增加和供应减少,市场仍将恢复其本来的面目。

按这种逻辑来推断:肉价上涨,开征猪肉税,对一天购买人均半斤以上猪肉或者买了猪肉当天却未吃完的家庭课以重税,则城市的居民必不敢多买,于是肉价持续下降;油价上涨,开征油业税,对一次性加油100公升以上或者加了燃油却没在规定时间内用完的车辆课以重税,则车主也不敢多加燃油,于是油价持续下降。试想,倘使增加一项税种便能降低房价,那么政府开征的税种岂不是越多越好?上述设想无疑是荒唐的。

2.通过房产税抑制房价违背了城市化进程的客观规律。对处于保有阶段的房产开征税收后,会降低业主继续保有房屋的愿望。但要实现这个目标必须有一个前提条件,这就是商品房的供求基本平衡,甚至供大于求,其实在这种情况下即使不收税,房价也会出现下跌。然而,我国房地产市场的情况显然并非如此,以城市化带动的对商品房的刚性需求日趋旺盛,而由于可供房地产开发的土地增量有限,这决定了商品房市场的供求关系不可能因为增加税收而得到改变,卖方、出租方完全可以把税收成本转嫁给买方、租赁方,这反而可能推动房价进一步上升,为新一轮房价上涨创造空间,从而引发新一轮的房价飙升。

在需求旺盛尤其是预期房价不断上涨的情况下,所有的成本都是可以转嫁出去的,税收也不例外。“能炒房的人,不会在乎持有房子期间交一点税,到时候都能从房价中收回来。”以现在房产交易流行的“净价”方式为例,所有税费由购房者负担,包括所得税在内。因此,房产税在房价上涨时只能起到火上浇油的作用,房价下落时则起到落井下石的作用,从而加剧了房地产市场的波动性。

3.房产税不能解决房价上涨的制度因素。西方国家土地私有,老百姓可以在自己的土地上随便盖房子,有一天他如果在他家的后院里挖出石油黄金天然气,那是“上帝对他的馈赠”,因此交房产税天经地义。我们呢?房地产是地产商和地方政府垄断的,老百姓不能卖地建房,一定要向房地产商买,这里的税费和暴利有多少?在整个房地产开发和房屋销售过程中政府的各种税已经有十几种,政府部门的各种收费项目又有几十种,税费加在一起已有62种之多了。如果再开征房产税,其税费将达到63项,这在全世界所有国家中都是绝无仅有的。据报道,一位在珠三角和广西、云南多年从事楼盘开发的房地产开发商称,楼盘开发成本只占房价20%,房开商能够拿到其中40%的利润,余下超过40%的利润全部被相关职能部门“层层消化”掉了。这才是房价高的原因。

4.房价上涨根源还在于地方政府的“土地财政”和GDP考核。高房价的根源是土地财政问题。十几年前,土地集中交易就普遍推广,说是“避免土地批租”中的腐败行为,从这么多的土地管理部门官员的落马看实际效果难说。看得到的效果是,拆房子空地皮成了地方发展的启动机制,“经营城市”飞起云涌。试想,如果不卖地或者虽然卖地但价格不高,城市政府将从哪里保持年增长30%左右的财政收入?没有这么多的财政收入,又怎么对付得了从大发展、大开发、大工程到保工资、保待遇、保稳定的费用?据说中国的房子平均寿命大概是30年,虽然有建筑质量低劣的因素,然而更深的原理是,只有房子寿命短了,才有利于土地反复用于盖房,GDP才能不断创出新高。一片土地一百年也拆不上一遍,与一百年要拆三遍比,哪个更能加快资金周转,从而创造出更多的税收与交易呢?

于是有人说:一些地方的土地财政行将维持不下去了,房产税就像“及时雨”,即将替代卖地而成为地方政府从楼市获利的新手段。人们不禁要问:推进房产税的主要目的,究竟是为了抑制房价,还是为了填补土地财政之缺,让地方政府继续依赖房地产过日子?地方政府先是高价卖地,赚得盆满钵满,等土地卖完了,老百姓好不容易买了房,政府又转而向房子征税,一遍又一遍地通过楼市聚敛百姓钱财,如此算计是否过于“精明”?

5.房产税将拉大贫富差距。开征的房产税税率太低,则根本起不到抑制房价的作用。如果征收高比率房产税,除了持房者将房屋以房产税加价租出去的情况以外,无论是持有房屋还是租住房屋者,都将承担一笔高额的税金。以上海为例,市区的房子平均单价在4万元以上,平均每套房价值在350万元以上 ,如果征 0.3-1% 就会征10000-45000元的税,而上海的年户均收入只有十万元左右。这就等于征了10-45%的税收 (美国的物业税的户均税赋只有2-3%),一般家庭肯定承受不了。

 “用税收手段去抑制房价,一般情况下是无效的。”财政部的一位专家说。除非是征收重税,一下把房价推高到无人接手的地步,或使炒房者在等待房价上涨的过程中无法承受,迫使投机客收手。但此时表面上看房子越大越多缴税越多,吃亏的是富人,试想拥有1元和100元钱,征同样比例的税,到底谁扛得住谁扛不住。

6.以与国际接轨为由征收房产税是荒唐的。任何一个中国公民都不存在房产保有的问题,有的只是70年的住房使用权,这是物权法所规定了的,而国外的房产税是在个人拥有永久产权的基础上征收的。再说所有实行房产税的国家取得土地时的价格都是很低的,比如美国在西部大开发的时候,它会把西部的土地白给投资者,然后用100年时间以地税方式把这个成本收回来。而我国房屋所有权人的购房款中已经包括了向政府缴纳的70年土地出让金,再征房产税涉嫌双重征税。

  评论这张
 
阅读(152)| 评论(1)
推荐 转载

历史上的今天

在LOFTER的更多文章

评论

<#--最新日志,群博日志--> <#--推荐日志--> <#--引用记录--> <#--博主推荐--> <#--随机阅读--> <#--首页推荐--> <#--历史上的今天--> <#--被推荐日志--> <#--上一篇,下一篇--> <#-- 热度 --> <#-- 网易新闻广告 --> <#--右边模块结构--> <#--评论模块结构--> <#--引用模块结构--> <#--博主发起的投票-->
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 

页脚

网易公司版权所有 ©1997-2018