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春江的博客

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日志

 
 

中国的房地产价格一定会降吗?  

2010-10-07 21:09:43|  分类: 财经点评 |  标签: |举报 |字号 订阅

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大老张最近很红,他的博客中关于房地产价格的有关文章被人整理成一篇“房地产分析最精辟的檄文”(见上一篇)。仔细分析他的论点,主要是五个方面:一是国家不断出台打压房产价格的政策,包括房产税。二是日美和香港都有一个17年的房地产周期,到2011年正好17年。三是独生子女政策使人口下降成为必然,需求下降。四是房价上涨已经激起民怨,不打压就要引发动乱了。五是目前中国的房价全世界最贵,不符合逻辑。让我们也对此作了一个分析:

首先,“国十条”以及随后政府有关部门的所有表态,都没有要求房价下降的字眼和意思,最为严厉的提法是“采取坚决的措施,遏制房价的过快上涨”。请注意:政府不但没有让下降,而且只是要求不能“过快上涨”,换句话说慢慢上涨是可以的。因此,无法得出政府要房价下跌的结论。

其次,专家们一致推崇的所谓房地产周期,好像所有分析文章只是对日本、美国和香港,并没有分析其他国家,特别是发展中国家。这就有一个疑问:这个规律存在吗?是否适用所有国家?有没有适用的前提和背景?特别是对于中国这种经济发展初期,城镇化刚起步的国家是不是也适用?因此,这也值得推敲。

再次,人口下降是确实是必然,但这与房价有必然联系吗?我也曾经在不少场合宣扬过这个观点,如果现在40岁左右的家庭有3套住房,但他们只有一个子女,假设一个男孩的家庭正好与一个女孩的家庭成为亲家,等到上一辈死亡,这对子女组成的家庭将有6套房子,因此房价必跌。但我们要看到,这种中产阶级家庭还不多,其次是等到现在40左右的人死亡可能还要等40年。而且为什么中产阶级的家庭必然与中产阶级成为亲家呢?他们的子女找了一个目前没有房子的家庭子女为配偶将会怎样?好像3套住房正好给3个家庭,并没有多余出住房来。

第四,房价不跌将会引发社会动乱,这倒是一个非常严重的问题。但综观古今中外的历史,好像没有因为某一产品的价格上涨引发动乱的。当然,恶性通货膨胀会引发动乱,可中国目前的CPI好像还没有将房价纳入统计,通货膨胀与房价上涨至少理论上没有关系。而且可能是通货膨胀引起房价上涨,并不是房价上涨引起通货膨胀。一般地,动乱的诱因是无产者仅有的生活和生产资料被直接剥夺,无产者真正一无所有才有造反的欲望,对于能买房的小康家庭决没有造反的隐患。全世界少有中产阶级起来造反的,他们是每一个社会稳定的中坚力量,怎么会造反呢?这个理由也不成立。

最后,中国的房价高于日本、美国、澳大利亚、新西兰,倒是实情。但中国的同一品牌和规格、型号的汽车、香烟、名酒,甚至日常用品都比这些国家市面上卖的贵多了,更为明显的是中国生产的日用品,出口到发达国家的零售价格也比在国内销售的便宜。这可能不是逻辑能解释的。因此,这也不是房价一定要降下来的理由。

综上所述。对于大老张所说的房价一定在20112012年会有3050%的下跌,我觉得有点夸张了。

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